リノベーションをしたら固定資産税が上がるの？

公開日：2020年8月28日｜更新日： 2020年8月28日

リノベーションをすると固定資産税が上がるのでは？という心配の声を聞くことがあります。果たしてリノベーションをした場合、本当に固定資産税が上がるのでしょうか？

結論から言うと、「上がる場合もあり、上がらない場合もある」となります。ここでは、まずは、どのような場合に固定資産税が上がるのかを明確にしておきましょう。逆に固定資産税が減税になるリノベーションもあるので、あわせてご紹介します。

固定資産税が増えるリノベーションと増えないリノベーションの違い

最初に断っておきますが、「このようなリノベーションをすると必ず固定資産税が上がる」「このようなリノベーションなら絶対に固定資産税は上がらない」という明確な基準はありません。あくまでも、上がる可能性があること、上がらない可能性があること、という視点で以下の内容を理解するようにしてください。

また多くの場合、「建築確認申請」を必要とするリノベーションにおいて固定資産税が上がる傾向がありますが、ただし、これはあくまでも傾向の話であり、「建築確認申請」と固定資産税が紐づいているわけではないことも理解しておきましょう。

平屋を2階建てにしたり、庭に屋根や壁のついたウッドデッキを増設したりなど、リノベーションによって延床面積が増えた場合、建築確認申請と不動産登記の変更が必要となります。

固定資産税評価額は延床面積を基準に算出されていることから、このようなリノベーションを行った場合には、延床面積が増えた分だけ固定資産税が上がる可能性があります。

※屋根や壁のないウッドデッキは延床面積に含まれないため、かりにそのような建造物を増設したとしても、固定資産税が上がることはありません。

自宅として利用していた戸建てを事務所や店舗などに作り変えるなど、用途の変更をともなうリノベーションを行った場合、建築確認申請と不動産登記の変更が必要となります。

リノベーションによって建物の価値が変わることになるため、あわせて固定資産税評価額も上がる可能性があるでしょう。

スケルトンリノベーション（スケルトンリフォーム）とは、いったん建物を柱などの主要部分だけ残した状態にし、これに新たな壁や屋根、各種の屋内工事などを施していくリノベーションのこと。もともとの建物とは見た目も性能も大きく変わることから、高い確率で固定資産税は上がることでしょう。

なおスケルトンリノベーションにともない耐震改修工事を行った場合、逆に固定資産税の減税措置を受けられる可能性があります（詳細は後述）。事前に自治体まで確認しておきましょう。

経年劣化によって価値が下がった部分を原状回復するための工事においては、一般に固定資産税が上がりません。戸建てであれマンションであれ、扱いは同じです。

経年劣化を補修する工事には、建築確認申請が不要です。加えて、新築時以上に建物の価値を上げる工事でもないことから、不動産登記の変更も必要ありません。一般に建築確認申請も不動産登記の変更も必要のない改修工事（小規模なリフォームなど）では、固定資産税が上がることはないと考えておいて良いでしょう。

固定資産税が減税になるリノベーション

一般的に考えれば固定資産税が上がりそうなリノベーションでも、一定の条件を満たしたリノベーションを行った場合、逆に固定資産税が下がることがあります。以下、東京23区の例で3点ほど確認しておきましょう。

対象となる省エネ住宅への改修工事を行った場合、120平方mの床面積相当分を対象に、工事が完了した翌年度の固定資産税を1/3減額する制度があります。

対象となるバリアフリー住宅への改修工事を行った場合、100平方mの床面積相当分を対象に、工事が完了した翌年度の固定資産税を1/3減額する制度があります。

対象となる耐震改修工事を行った場合、申告することで固定資産税が下がる制度があります。工事に要した費用の2.5%を上限に、工事が完了した翌年度から2年分の固定資産税が1/2となる制度です。

いずれの減税措置も、対象となるか否かの条件として、工事のタイムリミットが設けられています。対象の時期を逃すと減税措置を受けられない可能性があるので、事前に自治体の公式HP等で確認しておくようにしましょう。