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事業用物件のリノベーションでは必須知識!法定耐用年数と減価償却とは?

法人や個人事業主が事業のために使う物件をリノベーションする場合、法定耐用年数に基づく減価償却を行うことで、法人税や所得税などの節税効果が生まれます。店舗や事務所のリノベをお考えの方は、かならず理解しておきたい内容です。

法定耐用年数と減価償却の考え方

すでに顧問税理士などから説明を受けている方も多いとは思いますが、ここで改めて、法定耐用年数と減価償却の考え方を確認しておきましょう。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、財務省が定めている資産ごとの寿命のこと。「新たな資産を購入した場合、その資産は一般に何年ほど使えるか?」という目安となる年数が、法定耐用年数です。たとえば建物の場合、造りによって次のような法定耐用年数が設定されています。

なお、かならずしも「実際の資産の寿命=法定耐用年数」とは限らないことにご注意ください。当該資産を丁寧に使えば、法定耐用年数を大幅に上回る寿命になることもあるでしょう。あくまでも法定耐用年数は、税務処理の都合上、便宜的に設定されている一つの目安となります。

減価償却とは

減価償却とは、事業用に購入した資産のコストについて、法定耐用年数に応じて経費に算入すること。たとえば「法定耐用年数10年の資産を1000万円で購入」した場合、「減価償却費」という経費項目を使い、10年間にわたって100万円ずつ経費に算入していきます。

当然ながら、経費は利益と相殺されることになるので、経費が多ければ多いほど、その年度の税金は安くなる計算。法人であれば法人税や法人住民税などが安くなり、個人事業主であれば所得税や住民税などが安くなります。

なお経営者の中には、購入した資産の全額を同じ年度の経費に入れたいと考える人がいるかもしれません。予想よりも事業の利益が上がった場合などに、少しでも多くの経費を入れることができれば、その分、大きな節税効果を得られるからです。

しかしながら、法定耐用年数が設定されている資産を20万円以上で購入した場合、原則として、経費での一括計上はできません。基本的には法定耐用年数に応じた回数に分散して経費計上することになる点、承知しておきましょう。

事業用物件のリノベーションにおける法定耐用年数と減価償却

法定耐用年数と減価償却の考え方を理解したところで、事業用物件のリノベーションにおける法定耐用年数の考え方、および減価償却について確認してみましょう。

大掛かりなリノベーションを行った場合、実質的には、その物件の寿命は伸びることになるでしょう。実質的に寿命が伸びるということは、結局、法定耐用年数が伸びるということでもあります。法定耐用年数が伸びた場合、それに応じてリフォームにかかった費用を減価償却する形となります。

リノベーションをした時点が法定耐用年数のスタート地点に改められる

リノベーションを経た物件の法定耐用年数は、原則として、新築物件と同じ扱いを受けます。よって、たとえば法定耐用年数が27年の物件をリノベーションした場合、リノベーション工事の完了直後から起算し、以後27年間で工事費用を減価償却していく形となります。

少々ややこしいので、具体的な計算例を見ておきましょう。

【計算例】耐用年数27年の物件を20年目にリノベーションした場合

リフォームした場合、法定耐用年数は振出しに戻る、ということです。

法定耐用年数が短縮される例

リノベーションに要した費用が当該物件の再取得価額の50%未満の場合、法定耐用年数を短縮することができます。短縮が適用可能な場合の公式は次の通りです。

かりに、法定耐用年数が27年の物件を20年目にリノベーションした場合、次のような計算となります。

修繕費になるか減価償却費になるか

建物の価値を刷新するほどの大掛かりな工事の場合、リノベーションとみなされ、工事費用は耐用年数に応じて減価償却する形となります。

一方で、経年劣化などによって傷んだ部分を修理する程度の場合には、リノベーションではなく原状回復工事とみなされて、その年度の修繕費として一括で経費計上することができます。

減価償却が適用になるか、それとも修繕費が適用になるかについては、明確な基準があるわけではありません。資産価値を高めるための「資本的支出」は減価償却を適用することになりますが、この「資本的支出」の基準が曖昧です。

納税上の無用なトラブルを避けるため、判断が難しい場合には、税理士等の専門家に相談するようにしましょう。

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